Nos últimos dez anos os preços da habitação praticamente triplicaram em Portugal, subindo muito mais do que na generalidade dos países da União Europeia. A Comissão Europeia estima que, já em 2024, os preços refletiam uma sobrevalorização média de 35%. A situação agravou-se, entretanto, com os riscos que daí decorrem para a estabilidade financeira e para as famílias. A subida abrupta dos preços não resultou apenas de falta de casas. Foi alimentada por anos de juros excecionalmente baixos, crédito abundante, empréstimos longos com taxas variáveis e muito baixas, reduzidos requisitos de capital próprio e benefícios à aquisição. As facilidades geraram as dificuldades.
A estes fatores, juntaram-se a concentração da procura no Litoral, o licenciamento moroso e complexo, os custos de construção e as distorções provocadas pelos sistemas de mediação e avaliação. Também os apoios à compra – como a garantia pública que permite aos jovens financiar até 100% do preço – aumentam a procura, sem criar oferta, e contribuem para uma pressão adicional sobre os preços.
Construir mais não pode ser a principal resposta
A solução mais aventada tem sido a do aumento drástico da construção. Essa solução não é realista nem desejável. Aumentar a oferta é necessário, mas não significa construção massiva e indiferenciada, sobretudo em Lisboa e no Porto. Esse tipo de resposta ignora a natureza do problema, a localização e o estado do parque existente, os incentivos à procura e à oferta, os custos urbanos e ambientais e o tempo necessário para transformar projetos em habitações acessíveis.
Construir pode ser necessário, mas não é uma solução automática, nem única. Em Lisboa e no Porto, o solo é escasso e caro, as infraestruturas estão pressionadas e a promoção privada tende para os segmentos mais rentáveis, não para as famílias com maiores dificuldades. Uma vaga de construção sem critério pode agravar congestionamentos, consumir território, exigir investimento público elevado e continuar a produzir habitação inacessível. Reforçaria ainda a concentração de população, emprego e serviços nas duas áreas metropolitanas, que é uma causa estrutural do problema.
Reabilitar e reconverter
Antes de expandir a mancha urbana, é indispensável utilizar melhor o património existente. Há imóveis degradados, devolutos ou subutilizados, incluindo património do Estado, da Segurança Social e das autarquias. A prioridade deve ser identificá-los, reabilitá-los e colocá-los no arrendamento, com contratos estáveis e preços compatíveis com os rendimentos.
Muitos proprietários não dispõem dos meios necessários para recuperar imóveis degradados. O Estado e as autarquias deveriam comparticipar essas despesas, prevendo que uma parte do apoio fosse recuperada através de uma participação moderada e temporária nas rendas futuras. Cooperativas, municípios e investidores privados podem igualmente desenvolver projetos de habitação acessível, mediante parcerias com objetivos, critérios de acesso e contrapartidas transparentes.
É também possível reconverter escritórios e serviços em habitação, quando as condições técnicas e urbanísticas o permitam. Muitos serviços, incluindo os do Estado, não precisam de ocupar áreas centrais de elevado valor. A deslocalização, acompanhada por bons transportes e a reconversão dos imóveis libertados, aumenta a oferta residencial sem consumir solo. O mesmo princípio recomenda a regulação municipal do alojamento local: restritiva onde a concentração retire casas ao uso permanente, mais aberta onde esse efeito não exista, garantindo também o combate à informalidade e à evasão fiscal. Para decidir com rigor, é indispensável dispor de informação credível sobre o impacto efetivo desta atividade na oferta e nos preços da habitação.
Recuperar a confiança no arrendamento
O arrendamento de médio e longo prazo deve ser uma componente central da política de habitação. Alterações frequentes das regras, congelamentos e transferência para os senhorios de responsabilidades sociais que cabem ao Estado contribuíram para reduzir a confiança e a oferta.
As normas devem ser previsíveis e estáveis, os incentivos fiscais duradouros, a resolução de incumprimentos rápida e os apoios públicos aos inquilinos vulneráveis justos. O Estado deve proteger quem não consegue pagar uma renda de mercado, mas não impor esse custo aos proprietários.
A fiscalidade deve favorecer a entrada de casas no mercado de arrendamento estável. Um regime previsível, com incentivos proporcionais à duração dos contratos, torna o arrendamento de longo prazo mais atrativo. Em sentido inverso, é preciso remover os benefícios que favorecem a valorização especulativa ou a retenção de imóveis sem utilização habitacional com o objetivo de venda a prazo.
Conhecer a dimensão e a geografia das necessidades
Uma política eficaz exige que a Administração Pública assegure informação atualizada e rigorosa sobre os alojamentos disponíveis ou potencialmente utilizáveis, o número de agregados familiares e a distribuição territorial de ambos. O Censos de 2021 – último disponível – revelava um excedente significativo de alojamentos relativamente aos agregados familiares. Mesmo excluindo as segundas habitações, havia 4,9 milhões de alojamentos para 4,2 milhões de agregados, sendo a taxa média de ocupação (1,73 pessoas por alojamento) uma das mais baixas da UE.
Estes números têm, todavia, de ser qualificados. Por um lado, não há garantia de que a disponibilidade de alojamentos coincida geograficamente com as necessidades de mais habitação. Por outro lado, os números estão desatualizados, face aos movimentos de imigração e emigração entretanto ocorridos. Sem informação rigorosa e detalhada, não é possível definir os remédios para o problema habitacional e são precipitados os apelos a um surto massivo e indiscriminado de construção nova.
Coerência com a política económica e territorial
É preciso também não esquecer que Portugal precisa criticamente de investimento nos setores de bens e serviços transacionáveis, para aumentar a produtividade e atingir níveis de rendimento mais elevados. Ora, advogar ritmos de construção habitacional semelhantes aos da primeira década do milénio, a par dos anunciados grandes investimentos públicos concentrados na região de Lisboa, não tem em conta a restrição financeira com que qualquer país se confronta, nem o necessário equilíbrio na distribuição do investimento produtivo. Uma das condicionantes da produtividade e do crescimento é a composição do stock de capital: 87% diz respeito a Construções (a Habitação representa cerca de metade), enquanto as Máquinas e Equipamentos representam apenas 9%. Um surto massivo de novas construções – concentrado no tempo e no espaço – levaria a um ainda maior desequilíbrio na composição do stock de capital disponível, com reflexos negativos na produtividade e na desigualdade entre regiões. Sabemos os resultados de estratégia semelhante seguida antes de 2010, em que tudo parecia possível.
O crédito fácil não deve substituir as políticas de habitação. A redução, em 2026, do limite recomendado para a taxa de esforço foi prudente, mas perde eficácia quando outras medidas dispensam poupança inicial ou prolongam maturidades. A concessão de crédito deve avaliar a capacidade de pagamento em condições monetárias normais, privilegiar o regime de taxa fixa e limitar o endividamento excessivo. Facilitar o empréstimo não torna a casa mais barata; pode apenas alimentar a possibilidade de a adquirir a preços cada vez mais elevados.
Paralelamente, a política fiscal deveria incentivar a poupança dos jovens, com vista a constituir um capital próprio adequado. Isso seria preferível a outros benefícios fiscais dirigidos aos jovens.
A habitação também depende da política territorial. Melhores transportes metropolitanos reduzem o prémio associado à localização e alargam a área onde é possível viver. Serviços de saúde e educação, ligações digitais, emprego e incentivos à mobilidade podem tornar outras regiões alternativas reais às grandes cidades. A política fiscal deve incentivar fortemente a localização de pessoas e empresas de dimensão significativa nas áreas menos congestionadas. Descentralizar pessoas e atividades é uma política de habitação tão importante como construir.
Uma resposta global, realista e consistente
A política de habitação tem de ser norteada pela racionalidade e pelas leis da economia, que devem prevalecer sobre o combate partidário e a retórica política.
O problema habitacional não será resolvido por uma única medida, nem por uma corrida à construção nova. A resposta deve combinar reabilitação do parque existente, mobilização do património público, reconversão de edifícios, recuperação do arrendamento, licenciamento mais célere e uniforme, prudência na concessão de crédito, melhores transportes e desenvolvimento territorial.
A nova construção deve avançar onde exista uma necessidade demonstrada, com infraestruturas adequadas e uma orientação efetiva para custos comportáveis. Mas apresentá-la como solução dominante para Lisboa e Porto é insistir num modelo que acumulou procura, encareceu o solo e aprofundou desigualdades. O objetivo não pode ser erguer o maior número possível de edifícios; deve ser assegurar que o parque habitacional, novo e existente, serve melhor as pessoas, os seus rendimentos e a coesão do País.
Ex-ministro da Economia e Coordenador do Observatório de Políticas Económicas e Financeiras da SEDES
