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O novo aeroporto fará disparar as rendas de casa em Lisboa em mais de mil euros por ano. Considerando o cenário central das previsões de tráfego da Comissão Técnica Independente (CTI), um T2 de 80 metros quadrados na capital vai custar mais 134 euros por mês em 2050, cerca de 1.600 euros por ano, só por efeito do turismo aéreo. Confrontámos dois reputados economistas com as nossas contas. Ambos confirmam a existência do problema, um deles chegou ao mesmo resultado por outro caminho.
Um estudo da New Economics Foundation (NEF), centro de estudos britânico, pôs números a um efeito secundário do turismo: a subida das rendas. Para Portugal, a NEF prevê que as chegadas de turistas estrangeiros cresçam 12,6% entre 2026 e 2031, mais de 90% de avião. Esse acréscimo, por si só, inflacionará as rendas em 1,7%. Na prática, em 2031 cada agregado familiar pagará mais 193 euros por ano, a preços de hoje. Agora, atenção: esta cifra é uma média nacional, que junta contratos antigos e novos, do T1 de Bragança ao T3 da Avenida da Liberdade.
O SOL partiu deste estudo para aproximar a lente à realidade de Lisboa. Qual será o efeito do novo aeroporto nos custos da habitação na capital? No ano passado, a Portela movimentou 36,1 milhões de passageiros. Para o Novo Aeroporto de Lisboa (NAL), a CTI projeta entre 62 e 102 milhões, em 2050; e entre 105 e 135 milhões, em 2086. Essa projeção estima que 34% serão passageiros em trânsito, que não saem do aeroporto entre dois voos. Não dormem em Lisboa, não alugam casa, não pesam nas rendas. Por isso, o SOL teve o cuidado de os excluir da conta.
A renda de partida da nossa projeção é real. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), a mediana dos novos contratos no concelho de Lisboa chegou aos 17,79 euros por metro quadrado no segundo trimestre de 2026, mais 5,1% num ano. Quem assina hoje um contrato de arrendamento paga cerca de 1.423 euros por mês por um T2 de 80 metros quadrados.
Aplicada às previsões da CTI, a sensibilidade do estudo dá isto: no cenário central, as rendas de Lisboa sobem 9,4% até 2050. No T2, são mais 134 euros por mês, cerca de 1.610 euros por ano. No cenário alto, a subida é de 13,1%, mais 186 euros por mês e 2.240 por ano. Mesmo no mais baixo, a inflação das rendas seria de 5,8%, mais 82 euros por mês e 990 por ano.
A longo prazo, o problema agrava-se. Em 2086, as rendas do nosso modesto T2 sobem entre 13,6% e 17,5%: mais 194 a 248 euros por mês, entre 2.330 e 2.980 euros por ano. Tudo a preços de hoje.
Abel Mateus, ex-presidente da Autoridade da Concorrência, fez as contas por outro caminho, aplicando as elasticidades da literatura científica internacional às projeções da CTI. Chegou à mesma ordem de grandeza. «Um aeroporto de 100 milhões de passageiros aumentaria as rendas de Lisboa em 9% a 12%, ou seja, de 124 a 161 euros por mês num T2, com o efeito completo cinco a seis anos depois do aumento do tráfego», escreveu este economista ao SOL.
LISBOA AFOGADA COMO VENEZA?
Projetar o futuro é sempre um exercício arriscado. O dilema económico, esse, é indesmentível e incontroverso. «Quanto mais concentrarmos investimento, emprego e turismo numa região onde já faltam casas, maior será a pressão sobre os preços e as rendas», alerta Óscar Afonso, diretor da Faculdade de Economia da Universidade do Porto (FEP).
O turismo já deixou marca nas casas da capital. «Entre 2014 e 2019, anos do maior crescimento do turismo, o preço da habitação em Lisboa passou de 1,86 para 2,93 vezes o de Coimbra e Beja, cidades com pouco turismo e os mesmos choques nacionais», lembra Abel Mateus. Pelas suas contas, o boom dos últimos 15 anos explica uma subida de cerca de 16% nos preços das casas e de 12% nas rendas de Lisboa.
A capital, como se vê pelos tuk-tuks, transformou-se numa Disneylândia. Em 2025, o concelho de Lisboa registou 24,3 dormidas turísticas por residente, mais do que Paris (20,7), Roma (11,2), Atenas (8,1), Barcelona (7,0) ou Madrid (4,6). Com o novo aeroporto, passaria para cerca de 57 dormidas por habitante, «acima da província de Veneza (46,5) e apenas abaixo de Dubrovnik (71,8), uma cidade eminentemente histórica», escreve Abel Mateus. Ora, as cidades mais pressionadas adotaram medidas para proteger a qualidade de vida dos residentes. Veneza cobra entrada aos visitantes. Dubrovnik limita os navios de cruzeiro. «Lisboa chegaria a níveis que essas cidades já procuram travar», avisa o antigo economista do Banco Mundial.
O NAL representará uma pressão extraordinária sobre a crise da habitação. Em Portugal, as rendas dos novos contratos subiram 10,2% no último ano. O preço das casas subiu 16,5% no segundo trimestre, o maior aumento da União Europeia. O Banco de Portugal estima que faltem 300 mil casas. Alguém as tem de construir.
Para resolver, ou pelo menos mitigar a crise, é preciso construir, construir, construir. E aqui começa o segundo efeito secundário pernicioso do «maior pacote de obras públicas de sempre», como alardeado pelo Governo. O setor da construção já enfrenta escassez de mão de obra. Com o novo aeroporto, a linha de alta velocidade e a nova ponte sobre o Tejo a concentrar mão de obra, haverá braços disponíveis para executar um grande plano nacional de habitação? «A concorrência pelos mesmos trabalhadores e empresas agravaria custos, atrasaria obras habitacionais e tornaria ainda mais rígida a oferta», alerta Óscar Afonso.
Uma nova vaga de operários vindos de fora também precisará de cama. «A construção do aeroporto, dos acessos e das casas que a nova procura exige será feita, em grande parte, por trabalhadores imigrantes, que também precisam de casa», nota Abel Mateus. Pelas suas contas, cada 10 mil trabalhadores a residir em Lisboa fazem subir os preços da habitação cerca de 2% e as rendas 1,6%. Enquanto durarem as obras, «a pressão sobre a habitação soma-se à do turismo». Essa pressão não é toda transitória, porque parte desses trabalhadores ficará no país depois de as obras acabarem.
Portugal, que até tem o mesmo ministério para as Infraestruturas e Habitação, deveria planear seriamente a capacidade de construção, a formação e o calendário dos investimentos, «em vez de presumir que todos podem avançar simultaneamente sem efeitos sobre os preços», critica Óscar Afonso. Não, «não há recursos para tudo», avisa o diretor da FEP.
PREÇO DAS CASAS DISPARA
Há sempre quem ganhe em tempos de crise. Proprietários e senhorios lucram com o fenómeno. «No cenário central, o turismo dos últimos quinze anos acrescentou cerca de 53 mil euros ao valor de um T2 em Lisboa», contabiliza Abel Mateus. Quanto às rendas, acrescentou 149 euros por mês ao custo de um T2. O turismo gera emprego, mas isso não compensa o efeito inflacionista sobre a habitação. «Nos países mais dependentes do turismo, o crescimento do setor não resultou em aumento dos salários reais», observa este economista.
Sofre quem procura casa, sobretudo jovens e imigrantes. «Os custos irão recair sobre famílias que precisam de comprar ou arrendar, especialmente jovens e trabalhadores com rendimentos que não acompanham os preços, além de se agravarem congestionamento e pressão sobre serviços», alerta Óscar Afonso.
O empolamento das previsões de tráfego, se foi decisivo para a escolha de Alcochete, poderá no futuro mitigar o problema real. «A pressão turística e habitacional é um dos fatores que, mais uma vez, revelam o irrealismo das projeções da CTI. Duvidamos que, se se realizassem, a população de Lisboa e do Porto tolerasse tais níveis de pressão turística e sobre a habitação», declara Abel Mateus. Óscar Afonso vai ao fundo da questão: «A concentração indefinida da atividade económica em Lisboa é um erro, como os números provam».
