A crise da habitação tem ocupado o debate público em Portugal, como em Espanha e noutros países europeus. Multiplicam-se as propostas: controlo de rendas, benefícios fiscais, habitação pública, limites ao alojamento local, restrições à compra por não residentes. Mas raramente se começa pelo princípio, que é definir o objeto. De que falamos quando falamos de ‘mercado imobiliário’?
A expressão sugere um mercado único, com um preço único e uma lógica única. Não é assim. Há, desde logo, quatro grandes segmentos: residencial, comercial, industrial e terrenos. No residencial, por sua vez, há um mercado de compra e outro de arrendamento; um de habitação nova e outro de usada; um de habitação permanente e outro de curta duração; um de primeira habitação e outro de investimento. Há ainda mercados geográficos distintos. As características e os problemas da habitação em Lisboa e Porto pouco têm a ver com o interior e, dentro da mesma cidade, centro e periferia funcionam de modo diferente. Estes mercados comunicam entre si, mas não respondem aos mesmos fatores nem às mesmas medidas. Uma política pensada para um pode ser neutra, ou contraproducente, noutro.
Em cada um destes mercados, os problemas podem situar-se em três planos: procura, intermediação e oferta.
Do lado da procura, discute-se, sobretudo, o rendimento das famílias, a fiscalidade, o crédito e a procura externa. Fala-se menos do que está a montante: a poupança. Comprar casa exige capital próprio, e a taxa de poupança das famílias portuguesas é baixa. Os incentivos para poupar, fiscais ou financeiros, são escassos e instáveis. Uma procura sem poupança depende mais do crédito, e expõe as famílias aos choques de política monetária, dada a prevalência dos empréstimos a taxa variável.
A intermediação está ausente do debate. Entre quem procura e quem oferece estão bancos, mediadores, avaliadores, notários, conservatórias, promotores, fundos e plataformas digitais. Os custos, os prazos e a informação influenciam preços e acesso. Quanto custa, em tempo e em dinheiro, comprar, vender ou arrendar uma casa? Quanto demora um registo, um licenciamento, uma ação de despejo? Que informação pública existe sobre preços efetivos de transação, e não apenas sobre preços pedidos? Acima de tudo, porém, importaria perguntar se a circunstância de os mediadores serem remunerados em função do valor da transação não introduz um estímulo pernicioso ao incitamento à subida dos preços.
Do lado da oferta, o debate concentra-se no licenciamento, nos solos e na fiscalidade. São temas relevantes, mas também aqui há problemas a montante. Desde logo, a capacidade da construção civil. Na última década e meia o setor perdeu empresas e trabalhadores. Acresce que muitas outras obras perspetivadas, como o novo aeroporto, concorrerão pelos seus serviços. Sem mão de obra, sem empresas com dimensão e sem ganhos de produtividade, nenhum programa de habitação se executa a um ritmo acelerado. Acrescem o custo dos materiais, o financiamento da promoção e a estabilidade das regras, que determinam se alguém está disposto a investir com um horizonte de dez ou vinte anos. E a oferta não é só construção nova: inclui o parque existente, com casas devolutas, degradadas ou subutilizadas, cuja entrada no mercado depende de fatores específicos. A construção nova, aliás, depara-se com o problema da hipertrofia das áreas metropolitanas, que seria agravada com nova construção. Em alguns sítios faltam pessoas, noutros faltam casas. Por isso, não pode retirar-se da discussão a temática do ordenamento do território e do centralismo.
Nada disto aponta, por si só, para uma solução. Indica, no entanto, que antes de escolher instrumentos, é preciso saber de que mercado se fala, em que plano está o problema e que condições a montante e a jusante o explicam. Medidas que estimulam a procura, quando o estrangulamento está na oferta, tendem a refletir-se em preços. Medidas sobre a oferta que ignoram a capacidade de construir tendem a ficar no papel, bem como as razões que levam proprietários a manter casas fechadas em vez de as arrendar. E medidas que ignoram a intermediação deixam intocado o que pode ser um dos custos mais relevantes do sistema.
Há, pois, vários mercados imobiliários, e não apenas um. A crise da habitação radica, por isso, nos múltiplos problemas desses vários mercados, e estes decorrem das suas múltiplas dimensões. Tratá-los unicamente em uma das suas dimensões é o primeiro passo para não resolver nenhum. l
P.S. – Agradeço aos leitores me foram acompanhando mensalmente nesta crónica que agora interrompo, pela circunstância de proximamente iniciar funções como Juiz Conselheiro do Tribunal de Contas. Igualmente agradeço à Direção do Jornal o espaço que me foi concedido, de que fiz uso com inteira liberdade.
Professor da Faculdade de Economia da Universidade do Porto,
Vice-Presidente da SEDES
