Portugal é o país onde é mais difícil comprar casa, com um índice de acessibilidade habitacional de 157,7 pontos, muito acima da média da OCDE (115,7) e da zona euro (104,7).
O aumento do custo da habitação em Portugal é um problema com consequências económicas e sociais que se está a tornar crónico, apesar das oscilações causadas pela crise bancária e o período da troika, em que os preços baixaram em termos absolutos. Nos últimos 10 anos, os preços das casas aumentaram 135,2% no nosso país, enquanto o rendimento médio dos portugueses cresceu apenas 33%.
A remuneração bruta mensal média por trabalhador aumentou de 1.150 euros em setembro de 2014 para 1.534 euros em setembro de 2024, um crescimento de 33%. No mesmo período, o salário mínimo nacional subiu de 495 euros para 820 euros, um aumento de 69%. Ou seja, a subida dos preços das casas foi cerca de quatro vezes superior à do rendimento médio e quase o dobro do aumento do salário mínimo. Isto numa altura em que os preços dos bens e serviços essenciais também subiram, afetando o poder de compra das famílias.
Mesmo em 2024 - em que o rendimento real das famílias subiu 6,7%, o maior aumento entre os países da OCDE -, o crescimento do poder de compra não foi suficiente para compensar a perda de acessibilidade habitacional. Apesar de sucessivas iniciativas políticas mais ou menos engenhosas, o custo da habitação cresceu 23,4% no último ano.
É irrealista esperar que o défice de oferta possa ser resolvido rapidamente, seja por projetos públicos, seja pelo mercado. O setor público é lento, e não existem recursos suficientes nos municípios. Por outro lado, com a carência existente, os promotores privados procurarão sempre investimentos que correspondam às necessidades de segmentos com maior capacidade económica. O problema estende-se aos subúrbios, porque já não há zonas indesejadas no que diz respeito à procura de nova habitação. Aliás, no Porto, o maior crescimento no preço ocorre na zona oriental, onde o poder de compra é menor.
Como conter, então, a escalada de preços? Na nova habitação, as componentes de custo são o terreno, a mão de obra, os materiais de construção, o financiamento e a fiscalidade. Neste último item, o Estado já interveio através dos incentivos fiscais e da redução do IVA na construção. Quanto ao financiamento, as medidas anunciadas no sentido de reduzir o risco social para os senhorios tornarão o investimento em habitação mais atrativo. Por seu turno, não é crível que os materiais de construção se tornem mais baratos, nem é expectável ou desejável que o custo de mão de obra baixe.
Resta, pois, intervir no custo do terreno. Ora, com o aquecimento da procura, este custo não irá baixar em termos absolutos sem aumentar a taxa de ocupação. Quer isto dizer que é fundamental e crítico densificar as partes das cidades onde é possível construir nova habitação, mesmo que isso não seja popular para quem já tem o seu problema de habitação resolvido. Os espaços edificáveis não são elásticos, nem é desejável que se aumente a impermeabilização dos solos ou se reduza o espaço público indispensável para a fruição e outros usos, o que implica que a densificação seja vertical.
E é falso que complique a mobilidade, se permitir reduzir a distância dos movimentos pendulares e se for acompanhada de investimento em transporte público, o que exige usos mistos, com comércio e serviços de proximidade. Por outro lado, a contrapartida que deve ser exigida aos investidores pelo incremento na capacidade construtiva pode passar pela exigência de preços acessíveis para a proporção desse incremento.
Se se pretende responder de forma sustentável ao desequilíbrio entre a oferta escassa e o aumento da procura, a alternativa à densificação é construir em periferias cada vez mais distantes, o que não reduz o custo e implica maiores infraestruturas viárias e os estrangulamentos que daí resultam nos sistemas preexistentes. Ou permitir que o acesso à habitação seja um direito exclusivo de alguns: dos mais ricos, que podem acomodar o aumento do custo, e dos mais pobres, que conseguem ter acesso à habitação social. Só que isso exclui a classe média, a pedra basilar de qualquer cidade.
