Portugal discute a crise da habitação como se fosse um fenómeno isolado, quase natural, desligado do modelo de desenvolvimento que escolheu nas últimas décadas. Não é. A pressão crescente sobre a habitação, sobretudo no litoral, é o espelho de dois traços estruturais da economia portuguesa: o centralismo persistente e a especialização excessiva no turismo.
Ambos ajudam a explicar não só a crise habitacional, mas também o fraco crescimento económico, a estagnação do nível de vida e a perda de coesão territorial.
Um estudo recente da Faculdade de Economia da Universidade do Porto (FEP) mostra que o centralismo e a crescente especialização no turismo têm penalizado o crescimento económico e o nível de vida, agravando ainda as assimetrias regionais. O turismo concentra investimento, emprego e rendimentos em poucas áreas – essencialmente Lisboa, Algarve e Porto – enquanto grande parte do interior fica à margem. O centralismo político e administrativo explica e reforça esse padrão, ao canalizar decisões públicas, infraestruturas e serviços para os mesmos territórios sobrecarregados, sobretudo em torno de Lisboa.
O mercado da habitação reage, naturalmente, a esta concentração. As conclusões do tema em destaque do Boletim Económico de dezembro do Banco de Portugal (BdP) são claras: a procura de habitação como residência habitual tem aumentado de forma significativa, impulsionada pela redução da dimensão média dos agregados familiares (associada ao envelhecimento populacional) e, mais recentemente, pela entrada de imigrantes, mesmo num contexto de saldo natural negativo. A oferta, porém, não acompanhou este aumento, por ser rígida no curto prazo e estar ainda a recuperar da crise das dívidas soberanas.
Este fenómeno esconde uma forte heterogeneidade regional. Entre 2021 e 2024, cerca de metade dos municípios registou um aumento da procura superior ao da oferta, concentrando cerca de 70% das famílias residentes, maioritariamente no litoral. É precisamente nestas áreas que o turismo e a centralização das oportunidades económicas exercem maior poder de atração, com Lisboa à cabeça, não admirando, por isso, que o acesso à habitação seja relativamente pior, tendo de longe a maior densidade populacional do país e exibindo custos de congestão crescentes, como evidenciado no estudo da FEP.
Há ainda um paradoxo conhecido a considerar: Portugal tem, em termos agregados, uma percentagem elevada de residências secundárias e de alojamentos vagos. Em muitos municípios, esses fogos seriam suficientes para acomodar o crescimento recente das famílias. Mas, nas zonas de maior pressão – Área Metropolitana de Lisboa, Grande Porto, Oeste, Região de Aveiro e Península de Setúbal – os alojamentos vagos disponíveis para venda ou arrendamento são escassos ou difíceis de mobilizar, devido à instabilidade regulatória, insegurança jurídica e elevada rendibilidade histórica do imobiliário.
Ou seja, em muitos casos, os proprietários apenas esperam pela subida dos preços até chegar o momento mais oportuno para vender. O BdP não o refere, mas é sabido que, nesta categoria cabem movimentos tipicamente especulativos, nomeadamente por parte de alguns fundos de investimento, que podem simplesmente comprar e vender apenas para fazer uma mais-valia, sem qualquer ocupação dos imóveis.
A nova construção é parte da solução e deverá continuar a aumentar. Mas, como sublinha o BdP, a sua aceleração dependerá do aumento da capacidade produtiva, da produtividade do setor e, sobretudo, da estabilidade e previsibilidade do enquadramento legal.
Há, por isso, que atuar sobre os vários fatores do lado da procura e da oferta de habitação, mas nada disso será suficiente mantendo o modelo económico. Enquanto o crescimento assentar excessivamente no turismo e em atividades de baixo valor acrescentado, concentradas geograficamente, a pressão sobre a habitação persistirá. A crise da habitação é, assim, um sintoma de um problema maior, que exige não apenas políticas de habitação, mas também uma estratégia de desenvolvimento assente na diversificação produtiva e numa verdadeira descentralização económica e administrativa.
Diretor da Faculdade de Economia da Universidade do Porto.
As opiniões expressas só responsabilizam o autor.
Email: oafonso@fep.up.pt
